«Нет плохих территорий — есть не соответствующий территории продукт»: как трансформируется офисный рынок столицы?
7 октября в рамках Commercial Week от Arendator Awards в бизнес-парке Comcity прошло деловое мероприятие Commercial Talks. На стратегической сессии Arendator Awards «Будущее деловых квадратных метров» эксперты обсудили развитие новых локаций офисной недвижимости, трансформацию спроса, арендные ставки и инвестиционные стратегии.
В дискуссии приняли участие Виктория Васильева, первый заместитель генерального директора STONE; Юрий Коган, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам Upside Development; Алёна Кудрявцева, коммерческий директор Comcity; Оксана Моисеева, директор по продажам жилой и коммерческой недвижимости PIONEER; Евгений Трушин, директор по развитию инвестиционного холдинга «Кама Капитал». Модератором сессии выступила Анастасия Кременчук, директор по развитию премии Arendator Awards.
Одним из ключевых трендов рынка эксперты назвали расширение офисной географии. По словам Юрия Когана, транспортная доступность постепенно становится более значимым фактором, чем близость к центру. Также касательно вопроса децентрализации офисной недвижимости Оксана Моисеева добавила, что нет плохих территорий — есть не соответствующий территории продукт.
На поведение арендаторов всё сильнее влияет экономика бизнеса. Алёна Кудрявцева отметила, что в первой половине года рынок аренды продемонстрировал стагнацию: «Экономическая ситуация не предполагает сейчас роста как такового. Многие компании просто хотят поставить все на паузу». На практике же это выражается в том, что арендаторы сокращают занимаемые площади и иногда готовы рассматривать более удалённые локации или объекты более низкого класса.
Изменения происходят и в масштабе спроса. «Если раньше средняя площадь офисного лота составляла около 300 кв. м, то сейчас этот показатель приблизился к 100 кв. м», – отметил Юрий Коган. Оксана Моисеева же рассказала, что и инвесторы, которые раньше могли приобретать сразу несколько этажей, теперь, наоборот, стараются избавиться от излишков: «Мы все чаще и чаще сталкиваемся с кейсом, что наши достаточно крупные инвесторы, которые покупали один, два, три этажа, сегодня сжимаются и приходят к тому, чтобы продать этот этаж». По её мнению, это связано с изменением экономики проектов и требований бизнеса к стоимости размещения.
При этом интерес к офисному сегменту со стороны инвесторов сохраняется. Евгений Трушин назвал офисы одним из наиболее перспективных направлений для стратегических вложений. По его словам, спрос сохраняется как на классическую аренду, так и на сервисные офисы. Рост стоимости сервиса, отделки и других составляющих эксплуатации, по мнению эксперта, создаёт предпосылки для дальнейшего увеличения арендных ставок. «Ронять ставку нельзя», – отметил Трушин.
Отдельно участники обсудили требования к самому офисному продукту. Виктория Васильева сформулировала их через понятие логистики: при проектировании важно заранее продумать пространство, инфраструктуру и технические характеристики так, чтобы объект можно было адаптировать под меняющиеся сценарии использования: «Сегодня арендаторам может быть нужна бизнес-гостиная, завтра коворкинг, а через несколько лет набор востребованных функций снова изменится», поэтому, по словам эксперта, задача девелопера — заложить в проект достаточный запас гибкости.
Обсуждение показало, что офисный рынок остаётся подвижным: меняется география спроса, сокращается средний размер запрашиваемых площадей, а требования бизнеса к экономике и функциональности объектов становятся более точными. Для девелоперов это создает необходимость одновременно учитывать текущий спрос и закладывать в продукт возможность адаптации к его дальнейшим изменениям.