Коммерция становится частью повседневной жизни ЖК
Интервью с Сергеем Нюхаловым, генеральным директором УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель»
Коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов давно стали неотъемлемой частью современного жилого проекта. Однако сегодня для девелопера важно не просто предусмотреть коммерцию, а создать инфраструктуру, которая будет востребована жителями и привлекательна для бизнеса. Как меняется спрос на помещения в ЖК, какие форматы становятся наиболее востребованными и почему коммерческую инфраструктуру необходимо проектировать одновременно с жилой частью, мы поговорили с Сергеем Нюхаловым, генеральным директором УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».
1. Как сегодня меняется спрос на коммерческие помещения в жилых комплексах? Какие форматы наиболее востребованы?
Коммерция на первых этажах давно стала нормой. Сейчас вопрос уже не в ее наличии, а в том, насколько точно состав арендаторов встроен в повседневную жизнь жителей. Лучше всего работают форматы, ради которых не нужно планировать отдельную поездку: человек заходит туда по дороге домой, между делами или во время рабочего дня. По нашим наблюдениям, за последние 2-3 года спрос на стрит-ритейл вырос на 15-20%.
При этом рынок движется сразу в двух направлениях. Основной спрос приходится на универсальные помещения площадью 50-70 кв. м. Более компактные площади – от 30 до 60 кв. м – востребованы у ПВЗ, барбершопов и магазинов товаров для дома. На другом полюсе находятся крупные специализированные форматы: супермаркеты площадью 350-500 кв. м и рестораны на 150-300 кв. м, которым необходимы повышенные мощности, вентиляция и другие специальные технические решения. Отдельно растет интерес к кладовым и системам хранения.
Из-за этого коммерческие помещения все реже проектируют как остаточные площади после жилой части. Уже на этапе котлована девелоперу нужно понимать, какие операторы смогут здесь работать и какие параметры для этого необходимо заложить.
2. Что сегодня важнее для бизнеса при выборе помещения: локация, трафик, планировка или инфраструктура жилого комплекса?
Если выбирать один фактор, то на первом месте стоит трафик. За последние 1–2 года арендаторы стали гораздо внимательнее изучать сам жилой комплекс: сколько домов уже заселено, где жители гуляют, как проходят от парковки и остановок к подъездам, какие операторы работают рядом.
Для небольшой кофейни, салона красоты или магазина соседство с супермаркетом может стать решающим, поскольку крупный якорь формирует поток, которым пользуются остальные арендаторы.
После оценки трафика предприниматель считает затраты на открытие. Кафе или пекарне нужны достаточная электрическая мощность, вентиляция и вытяжка, а магазину нужны витринное остекление и удобная планировка. Если помещение приходится серьезно перестраивать, низкая ставка аренды его уже не спасает.
Поэтому для арендатора важна вся связка: трафик должен обеспечивать выручку, а помещение должно позволять открыть бизнес без лишних затрат.
3. Насколько важно закладывать коммерческую инфраструктуру уже на этапе проектирования жилого комплекса?
Закладывать коммерческую инфраструктуру уже на этапе проектирования жилого комплекса критически важно. На этой стадии девелопер фактически определяет, какие арендаторы смогут работать на первых этажах после ввода дома.
Если помещение нарезано неправильно, его будет сложно сдать. Если не предусмотрена вытяжка, там не откроются ресторан, кафе или пекарня. Недостаточная электрическая мощность ограничит выбор продуктовых операторов, а отсутствие зоны разгрузки создаст проблемы супермаркету. После ввода здания исправлять такие ошибки дорого, а некоторые решения изменить уже невозможно.
Для покупателей квартир качественная коммерческая инфраструктура также стала одним из главных критериев выбора после цены и локации. Особенно это заметно в бизнес-классе.
Поэтому управляющую компанию нужно подключать еще на стадии проектирования ЖК. Мы видим не только реальные запросы операторов, но и их динамику, и можем с высокой долей вероятности определить будущие требования операторов по площадям мощностям, входам, вентиляции и зонам разгрузки. Это значительно дешевле, чем переделывать готовые помещения или годами искать арендатора под неудачный проект.
4. Какие форматы коммерческой недвижимости лучше всего работают на первых этажах современных жилых проектов?
На первых этажах жилых комплексов лучше всего работают универсальные помещения площадью 30–60 кв. м со свободной планировкой и необходимым инженерным резервом. Такой лот можно сдать под пункт выдачи заказов, аптеку, кофейню, салон красоты или небольшой магазин. Если арендатор уходит, собственнику не приходится полностью перестраивать помещение под следующий формат.
Большие площади целесообразно проектировать под конкретного оператора. При этом на практике проще объединить два соседних помещения для супермаркета, ресторана или медицинского центра, чем сразу создавать крупный лот с ограниченным кругом арендаторов. Если оператор съедет, объединенную площадь можно снова разделить.
Состав арендаторов зависит и от стадии развития жилого комплекса. Сначала наиболее активно открываются супермаркеты, ПВЗ, аптеки, кофейни и салоны красоты. По мере заселения появляются спортивные студии, детские развивающие центры, языковые школы, медицинские кабинеты, массажные салоны и коворкинги. Поэтому задача управляющей компании состоит не в том, чтобы заполнить первые этажи любыми арендаторами, а в том, чтобы подобрать форматы, которые будут востребованы именно в этом ЖК.
5. Какие тренды в коммерческой недвижимости вы считаете наиболее перспективными на ближайшие несколько лет?
В ближайшие несколько лет стрит-ритейл в ЖК продолжит усиливать позиции. Уже сейчас повседневные покупки и услуги все активнее перемещаются из ТЦ на первые этажи жилых комплексов, ближе к потребителю. Торговые центры при этом не исчезнут, но будут активнее ориентироваться на досуговые, развлекательные и ресторанные форматы, ради которых люди готовы планировать отдельную поездку.
Кроме того, сокращаются востребованные операторами коммерческой инфраструктуры площади помещений. Мы уже видим, что арендаторы отказываются от избыточных площадей. Раньше многие рассматривали помещения от 300 кв. м, сейчас основной спрос смещается к объектам до 150 кв. м. Их дешевле запустить, проще заполнить, а управляющей компании легче адаптировать при смене арендатора.
Один из самых динамичных сегментов сейчас составляют ПВЗ. В жилых комплексах, которыми мы управляем, за последние три года их число выросло почти в три раза. Продолжат развиваться жесткие дискаунтеры, такие как «Чижик», «Победа» и «Да!», сервисы готовой еды, аптечные сети, лаборатории, ремонт бытовой техники и электроники, груминг.
Будут появляться и гибридные форматы: магазины-мини-склады, экспресс-кофейни, небольшие гастрокластеры. Границы между торговлей, услугами и логистикой станут менее жесткими, а помещения придется быстрее адаптировать под новые сценарии потребления.